Los inquilinos son uno de los sectores de la población a los que más afecta la actual crisis habitacional. En su informe anual publicado este martes, el Banco de España constata que las situaciones de sobreesfuerzo a la hora de costearse un techo se concentran especialmente entre quienes residen en viviendas arrendadas, una fórmula que para muchos es la única opción. Según el análisis de la institución dirigida por José Luis Escrivá, tres de cada cuatro hogares de alquiler no cuentan con ahorros suficientes para poder pagar la entrada a una vivienda media en el municipio en el que residen. Entre los jóvenes, las dificultades son palpables. Empujado por la escasez de oferta, el precio de la vivienda ha subido casi el doble que sus salarios en los últimos años. El organismo aboga por movilizar más vivienda para atajar el problema mediante medidas como ayudas a los caseros para poner más pisos a alquilar.

El coste de comprar una vivienda media en España equivale a 7,2 años de renta bruta de un hogar promedio, según datos del Banco de España. Este esfuerzo se ha mantenido estable en los últimos tres años, aunque con marcadas diferencias en función de la ubicación y el perfil del comprador. Por ejemplo, el precio medio llega a equivaler a más de nueve años de ingresos íntegros en el caso de hogares de alquiler residentes en las zonas con más presión. Solo en 2024 los inmuebles se encarecieron un 8,7% con respecto a finales de 2023. El alza acumulada en la última década llega al 39,8%, aunque el encarecimiento ha sido mayor en las zonas más pobladas y más turísticas. En la Comunidad de Madrid, Baleares y Cataluña, por ejemplo, la subida supera el 45% en diez años, mientras que en Extremadura o Castilla-La Mancha no llega al 10%.

También los precios del alquiler se han disparado, con un alza anual de más del 10% desde 2022 en los nuevos contratos. Pese al encarecimiento, el Banco de España recuerda que en los últimos años este régimen de tenencia ha ganado presencia entre los hogares con menores ingresos, sobre todo jóvenes y extranjeros. Y su creciente coste ha hecho mella en el bolsillo de los inquilinos, que se encuentran entre los colectivos con más dificultades para acceder a una hipoteca para la compra de una vivienda.

Según el informe, unas tres cuartas partes de los hogares de alquiler no disponen de ahorro suficiente para cubrir los gastos iniciales para adquirir una vivienda media en su municipio o hacerlo con una cuota hipotecaria que no supere el umbral recomendado del 35% de la renta. «Estas proporciones serían mayores en las grandes áreas urbanas de Barcelona o Madrid, donde la demanda de vivienda residencial sin acceso al crédito hipotecario se habría desplazado al mercado del alquiler», apunta el análisis del supervisor bancario, que puntualiza que la subida de los precios ha limitado la mejora del acceso a la vivienda pese a haber crecido las rentas y bajado los tipos de interés.

En particular, el Banco de España reconoce que los problemas de acceso se intensifica también entre los jóvenes. «Si bien en los últimos años los salarios medios reales de los empleados jóvenes se han incrementado a un mayor ritmo que los del resto de asalariados, el crecimiento acumulado de los precios reales de compa y alquiler de vivienda ha sido mayor», explica el estudio, que apunta a que entre 2015 y 2023 los inmuebles se han encarecido más de un 20%, mientras que los sueldos de los menores de 34 años han subido en torno a un 11%, y recuerda que los jóvenes siguen soportando tasas de paro más altas. «Esta situación laboral dificulta el acceso de los jóvenes tanto al crédito hipotecario como a la vivienda de alquiler», afirma el informe.

Detrás de los problemas de acceso a la vivienda está la subida de los precios, fruto del desajuste entre la oferta y la demanda. Pese al encarecimiento, el interés por comparar una casa permanece elevado —en 2024 se registraron cerca de 715.000 compraventas, un 12% más que en 2023—, algo que el Banco de España atribuye al crecimiento de la población en España, las compras de no residentes y el contexto macroeconómico favorable. Sin embargo, la oferta de viviendas existentes no llega a cubrir esa demanda. El Banco de España calcula que solo entre 2022 y 2024 se ha acumulado en el país un déficit de entre 400.000 y 450.000 inmuebles —el 50% en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga—, debido a la construcción de menos pisos que hogares se han creado.

La «prioridad», aumentar la oferta

Ante este diagnóstico, el supervisor bancario recalca la necesidad de aumentar el parque de vivienda para atajar la crisis habitacional. «La prioridad para mitigar los actuales problemas de acceso a la vivienda consistiría en adoptar medidas que incrementen la oferta de vivienda, especialmente en el segmento del alquiler», concluye el análisis publicado este martes, en el que se reclama la acción coordinada de las administraciones públicas y una estrategia con «un horizonte temporal amplio».

En particular, entre las actuaciones más «efectivas» para aumentar la oferta, el Banco de España aboga por garantizar la seguridad jurídica mediante una regulación estable, impulsar la colaboración público-privada centrada en el mercado del alquiler residencial a precios asequibles e implantar programas públicos de aseguramiento y compensación de rentas del alquiler para caseros. El estudio recuerda que hay una parte del parque inmobiliario que no se destina a uso residencial y calcula que, si se movilizaran todas las segundas residencias, pisos turísticos y casas vacías, en Barcelona y Madrid podrían absorberse 310.000 y 390.000 hogares respectivamente.

Además, también apuesta por reducir las trabas administrativas en la construcción de vivienda y la producción de suelo. En ese sentido, el informe recalca que, pese a constituir el suelo la materia prima para levantar viviendas, «en los últimos años no se han producido grandes desarrollos urbanísticos que hayan aumentado la producción de suelo finalista en las grandes áreas urbanas», donde más se concentra el crecimiento de la población. Asimismo, el Banco de España apunta a la oportunidad de reducir los costes de producción de inmuebles mediante la construcción industrializada, aunque reconoce que su penetración es todavía «reducida» y recuerda que el sector arrastra un problema de escasez de mano de obra cualificada.